Договор купли-продажи участка
В современном российском гражданском праве определение предварительного договора раскрывается статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Так в предварительном договоре стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, основные условия которого стороны самостоятельно определяют в составляемом ими предварительном договоре.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка не обязателен для государственной регистрации и не влечет перехода права собственности на земельный участок. Основной договор будет заключен сторонами в течение согласованного времени после регистрации уполномоченным органом прав собственности на земельный участок на имя продавца, приобретшего участок в результате переоформления принадлежащего продавцу на дату подписания настоящего договора права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право собственности.
Согласно пункту 5 статье 429 ГК РФ если, сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от составления основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 действующего Кодекса.
Так пункт 4 статьи 445 ГК РФ говорит, что если сторона, для которой в соответствии с действующим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о принуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, так же должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Согласно аналогичной статье Гражданского кодекса предварительный договор содержит все условия основного договора, в том числе и условия оплаты.
В предварительном договоре купли-продажи земельного участка возможно указания пункта о передаче аванса или задатка. Размер вносимого аванса либо задатка определяется договоренностью сторон.
В соответствии со ст. 380 Гражданского Кодекса РФ – задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае, если в договоре указана прописанная сумма предоплаты, срок и порядок ее внесения, то ситуация во многом будет зависеть от того, чем является данная сумма: задатком или авансом. Различие же между авансом и задатком заключается в ответственности за неисполнение обязательств, в счет которого они были внесены. Так при неисполнении обязательств стороной, давшей аванс или задаток, данная сумма остается у другой стороны, если же за неисполнение ответственна сторона получившая аванс, он возвращается в том размере, в котором был внесен, однако задаток возвращается в двукратном размере. В случаи, если стороны оговаривают данное соглашение, то при осуществлении любой передаче денежных средств необходимо документальное оформление (расписка).
Прекращение обязательств предусмотренных предварительным договором, в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ прекращаются, в случае если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке нельзя, до наступления указанного срока, в случае, если иное не предусмотрено основным договором купли-продажи земельного участка.
Таким образом, предварительный договор предоставляет уникальную возможность сторонам установить обязанности между собой и придать юридическую силу достигнутым соглашениям до заключения основного договора.
