В процессе оценки земли выделяют массовую кадастровую оценку и рыночную оценку отдельных участков.
Кадастровая оценка — массовая оценка по зонам в границах территориального (административного) образования, выполняемая по единой методике, с целью разработки базы налогообложения.
Рыночная оценка — это расчет рыночной (ликвидационной, инвестиционной) стоимости отдельного участка земли оценщиком.
Рыночная, кадастровая оценка земли выполняется с применением трех подходов (сравнительного, доходного, затратного), на основе информации по сделкам на рынке, анализа рентообразующих факторов. Порядок и методики кадастровой и рыночной оценки определены законодательно. Субъекты рынка при осуществлении сделок руководствуются экономическими принципами:
- Принципы, основанные на мнении будущих собственников.
- Прежде всего, это принцип полезности (стоимость участка тем больше, чем больше он удовлетворяет потребностям владельца). Полезность — ключевая характеристика при оценке недвижимости. Полезность индивидуальна, определена в пространстве, времени. Важно отметить, что земля является благом общества, является местом жизни людей, выполняет экологическую роль. Земельный фонд страны в целом не является объектом коммерческого применения. Земельный фонд включает земли целевого назначения. В совместном использовании общества находятся заповедники, парки, исторические территории, и т.п. Сделки с землей регулируется нормами конституции, законодательством.
- Принцип замещения трактует, что стоимость земли определяется наличием на рынке участков – аналогов. Он предусматривает вариант альтернативного выбора для потенциального покупателя.Принцип замещения – основа оценки земельных участков доходным подходом.
- Принцип ожидания основан на ожидании инвестора в получении прибыли от использования участка, выручки от продажи.
- Принципы на основе использования земли, включающие основы продуктивности (остаточной), производительности, разделения недвижимости и прав, сбалансированности. По экономической теории доход от земли считается остаточным, стоимость участка земли равна величине дохода (остаточного).
- Принцип продуктивности отражает положение земли в области производственных факторов. Он говорит о том, что улучшения земельного участка эффективно, когда отдача растет динамичнее затрат.
- Принцип сбалансированности гласит, что факторы полезности или доходности участка земли сбалансированы так, что земля стоит максимально.
- Принцип разделения недвижимости прав трактует, что элементы недвижимости, права на имущество соединяют, разделяют так, чтобы стоимость недвижимости была максимальной.
- Принципы оценки, отражающие воздействие рынка, включающие основы предложения и спроса, соответствия, конкуренции, изменения внешней среды. Все нижеуказанные виды составляют принцип НЭИ (наиболее эффективного использования).
- Принцип предложения и спроса отражает зависимость потребности в земле от ограниченности предложения участков земли.
- Принцип конкуренции говорит о том, что цены на участки земли устанавливаются посредством конкуренции.
- Принцип соответствия трактует необходимость совместимого характера землепользования, архитектурной однородности, размеру земель населенных пунктов.
- Принцип изменения внешней среды трактует применение при оценке земли изменений внешнего окружения.
Принципы оценки земли взаимосвязаны, и в конкретном случае оценки стоимости недвижимости играют различные роли (основную, вспомогательную). Они являются теоретической основой оценки участков земли, на которых базируются фундаментальные подходы к оценке земли: сравнительный, доходный, затратный.
