1

Кадастровый паспорт земельного участка

 

 

Кадастровый паспорт земельного участка  это документ на земельный участок в котором отражены все характеристики вашего земельного участок. Зачем он нужен и можно ли без него обойтись?

Что бы лучше понять, что же такое все-таки это такое кадастровый паспорт земельного участка проведем аналогию с обычным паспортом гражданина РФ, который есть у всех граждан достигших возраста 14 лет. Можно ли обойтись без этого паспорта гражданина РФ? В бытовых вопросах да можно и нет так часто, мы этот сам паспорт предъявляем, но иногда в особо значимых вопросах нас требуют предъявить этот паспорт и тут без него ни как.

 



Кадастровый  паспорт состоит из нескольких разделов на листах формата А4 скрепленных между собой:
В1- первая часть (состоит из 18 граф) содержит основные характеристики участка. Далее мы рассмотрим основные на которые нужно обратить внимание при покупке земельного участка.
 
1 графа - кадастровый номер (например 24:35:0040107:130)  его обязательно нужно сверить со свидетельством о гос. регистрации права в нем также отражается точно такой же кадастровый номер.
 
7графа – местоположение это адрес где расположен земельный участок он так же должен совпадать с адресом в свидетельстве о гос. регистрации права на земельный участок.
 
8 графа – категория земель  как правило в обороте у граждан либо земли сельскохозяйственного назначения либо земли населенных пунктов всего различают 7 категорий земель.
 
9 графа разрешенное использование или целевое назначение.  Рассмотрим основные наиболее популярные:
Под индивидуальное жилищное  строительство (ИЖС). На таком участке нужно строить жилой дом, в противном случае если  участок долго не использовать, то Вас могут оштрафовать за не целевое использование земли или даже изъять такой земельный участок.
Для  ведение  личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки выделяют  для выращивания овощей, фруктов, разведение домашних животных можно строить жилой дом и прописываться в нем, а можно и не строить.
Для садоводства.  Такой участок предназначен для отдыха, выращивания овощей, фруктов, можно построить летний домик, но прописаться в нем не получиться.
Для огородничества. Предназначен для выращивание ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур, а вот возведение капитальных жилых строений запрещается.
Под гараж. Такой участок предназначен для возведение гаража.
 
11 графа – площадь.  При покупке земельного участка желательно проверить соответствие   площадей фактического участка и по документам. Для этого хотя бы промерьте рулеткой размеры участка. Может оказаться что по факту участок меньше, а если больше чем в паспорте, то не спешите радоваться, возможно, ваш забор заехал на соседний участок и со временем (как правило после покупки) излишние метры  придется вернуть соседу и хорошо если на них не будет   строений которых Вы считали своими.  Но иногда есть возможность, и узаконить излишки площади, в каждом конкретном случае вопрос решается по ситуации.  Для этого лучше обратиться к специалисту.
 
12 графа -  кадастровая стоимость.  Влияет  на сумму налога который придется платить собственнику. Не всегда отражает рыночную стоимость земли (причем рыночная стоимость может быть как выше, так и ниже кадастровой, причем значительно), но как правило ее придерживаются при выплатах если участки изымают для государственных нужд. Кроме этого под земельный участок, если он оформлен в собственность  можно взять кредит, на величину которого так же будет влиять кадастровая стоимость земельного участка.
 
15 графа - сведения о правах.  Указывается вид права.  Кроме собственности может быть бессрочное пользование, долевая собственность.  Кто правообладатель (владелец), реквизиты документа подтверждающего право. Если право не установлено (участок не «приватизирован» либо не оформлены  документы до конца) то делается запись - сведения о регистрации прав отсутствуют.  Такой участок покупать и продавать строго говоря нельзя, но некоторые идут на это (как правило это касается садоводческих участков и гаражей) в последствии оформляя все документы на этот участок. Но такой вариант рискованный, требует финансовых и моральных затрат и не всегда приводит к желаемому результату.
 
16 графа – особые отметки. Эта графа может содержать фразу: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». Это  означает, что  не было проведено межевание, и точно определить  местоположение и границы земельного участка нельзя, особенно если возникнет спор  с соседями. Для исключения подобных ситуаций лучше, если  межевание было проведено до покупки участка. Хотя межевание можно провести и после покупки, но при этом Вам придется согласовывать свои границы земельного участка с соседями и брать от них подписи.
 
 

Следующие листы кадастрового паспорта:


Лист В2 – лист на котором изображен план земельного участка в масштабе, с нанесенными точками границ и его номер;

Лист В3 – лист в котором указаны сведения о частях, а так же об обременениях земельного участка если такие имеются, если нет то данного листа Форма КВ3 просто не будет. Обременения означают право пользования частью участка третьими лицами. В дачных товариществах это, чаще всего, линии электропередач ЛЭП, которые проходят рядом с участком, либо дорожка к общему водоему. В этом случае вы должны обеспечить доступ третьих лиц к этим объектам.

Листы В5, В6 - это описание земельного участка в виде дирекционных углов и координат поворотных точек.

Как видно наибольший интерес для покупателя представляет первый лист В1, в котором указана основная часть информации.

 

 

Таким образом, кадастровый паспорт на земельный участок выдается заинтересованным лицам только по тем земельным участкам, кадастровый учет которых осуществлен на основании проведенных кадастровых работ согласно Федеральному закону №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007г и границы земельного участка определены с однозначной трактовкой координат поворотных точек, с межевыми знаками и согласованы с правообладателями смежных земельных участков.

Однако дачная амнистия упростила порядок регистрации некоторых объектов, в связи с чем получить кадастровый паспорт можно без проведения межевания, тогда на листе В1 в 16 пункте будет запись, что границы участка не определены в соответствии с требованиями земельного законодательства, т.е. точно определить, где проходят границы Вашего участка нельзя. Это может привести к тому, что могут показать один участок, а по факту будет другой или он окажется меньшей площади и т.д.

Если Вы все же решили купить участок без проведения межевания то можно дать совет не покупать земельный участок, не проверив его у специалистов, а владельцам земельных участков не подписывать акты согласования границ без их проверки вашим специалистом, который проводил Вам межевание.


Рано или поздно провести межевание все-таки придется, поэтому покупать земельный участок лучше уже с установленными границами, если Вы уже приобрели земельный участок, то в большинстве случаев лучше раньше провести эту процедуру (если позволяют финансовые возможности). Стоимость работ по межеванию в каждом регионе различна.

Работы по проведению межевания выполняют кадастровые инженеры, которые и определяют эту стоимость. Но не спешите выбирать кадастрового инженера с наименьшей стоимостью работ, это может обернуться затягиванием сроков работ, ошибками (от которых ни кто не застрахован), а главное потраченными нервами. 

Выбирайте специалистов, список кадастровых инженеров можно найти на сайте РОСРЕЕСТРа в разделе Кадастровый учет.